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高和資本蘇鑫:我們推理不出來的想象空間,就是城市更新的機會

新浪網·2019年05月30日

5月30日,由城智更新研究院、明源雲空間、樂居财經聯合主辦的2019城市更新資管高峰論壇在北京朝陽悠唐皇冠假日酒店召開。高和資本董事長蘇鑫出席并接受樂居财經專訪。
 
 
今年以來外資在中國的交流引起了極大的關注,對于這一問題,蘇鑫表示,總結起來有三點,第一是資産配置的考慮;第二是從投資收益的角度來看中國的國際化還是非常有價值的;第三是國内的人民币要适應資管新規的變化,短期的股本具體的就少了。
 
蘇鑫認為,原來我們都在大海裡航行,突然退到了小河溝裡面,這時候資管環境發生變化以後,錢還是這麼多,自然會有一些影響。所以短期,至少在最近的半年,人民币股本适應資管新規,各種各樣的一些情況,肯定會受到一些影響。
 
在談到未來如何更好的給存量或者城市更新賦能的問題時,蘇鑫指出,賦能重要的就是内容和資本,而資本,比如REITs,發達國家已經存在了很多年了,不用創新,拿過來就可以。“我相信如果大家為了炒,炒股票就行了,為什麼一定要炒房子,因為他覺得房子相對安全。”蘇鑫表示,基于這個背景和資本下行等一些原因,才推出來REITs。對于存量來說,存量就需要投資,就需要内容。現金流做好了以後,投資有多少人用自己的股本不斷不斷的把所有的錢拿過來?最大的萬科,有沒有可能靠上市公司的股本不斷的進行改造?必須要老百姓(59.490,-1.91,-3.11%)市場化的分散的資金來共同持有,這樣現金流才穩定,這時候REITs就脫穎而出。
 
對于做城市更新過去和現在的區别,蘇鑫認為,短期來看,政策的支持力度很大,以前可能沒有;再就是内容,“以前城市更新有聯合辦公嗎?有新辦公嗎?有服務公寓品牌嗎?沒有。”蘇鑫表示,這些1\/3的就是做内容,這個很重要,因為城市更新的核心是滿足消費者需求,光靠資本是沒這個能力,光靠資産方也沒這個能力,一定要靠更創新型的小企業,有創新動力和壓力,公寓、寫字樓、商業等等。
 
蘇鑫在房企轉做城市更新的問題上指出,最主要是思路轉變,如果在現有體系之内可以看一下最近五年,大家号稱在往這邊轉的,有沒有思路上的變化。
 
 
“什麼是困境,就看他覺得遠景是什麼,都沒有達到,這就是困境。”在談到城市更新現在面臨的困境時,蘇鑫說道,從現在現實來看,五年以後的遠景,反過來就是現在的困境,标準的退出通道沒有,退出工具沒有。各個領域有品牌的、服務可确定的資産管理公司不多,或者隻能看到很少,他認為,在選擇城市更新項目的時候,一般選擇城市,第二是物業類别,第三是收益率,簡單來歸類。城市我們現在比較關注的是一線城市,北京、上海、深圳、廣州,現在主要是北京和上海。第二個類别就是原來以寫字樓為主,現在公寓和商業,商業比如中糧成立一個50億的城市更新基金,做社區商業,10萬平米左右的社區商業。最後每一個項目肯定都需要做統一測算,未來改成什麼樣子,租金怎麼樣,現金流如何,都要算一下。
 
現在年輕人的消費習慣、審美習慣都跟以前傳統的不一樣了,技術推動了以後,其中會有更多的融合,蘇鑫認為,我們很多時候是需要空間來解決問題的,空間是一個場景,空間不是本質,它是拿什麼做的不重要,它是什麼樣的外形不重要,現在人們看到的技術跟空間的結合還是比較少的。無論是地産公司往資管走,還是資本方往資管走,還是服務公司往資管走,最終最大的瓶頸和機會就是消費主力是90後,技術要跟空間結合,這些都是我們這三類人不熟悉的,所以可以有無限的想象空間,也有很大的風險,當然,機會也很大。
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